3月31日，汇添富上海地产租借住房REIT见效上市刊行，募资领域13.62亿元综合色站，召募份额5亿份，发售价钱2.724元/份。这亦然寰宇首个获批的“商改保”REITs。所谓“商改保”，等于从商办容貌转机为保险性租借住房容貌，进一步丰富了REITs居品品类。

自慰

据悉，该基金网下发售配售比例低至0.57%，刷新了2023年以来公募REITs网下配售比例记录，本日以30%涨停开盘，收盘价达到3.541元/份，触发30%涨跌幅适度。因此，该基金肃肃刊行第二天便停牌1小时，并于上昼10:30复牌。适度4月2日发稿，汇添富上海地产租借住房REIT报3.632元/份，涨幅1.40%。

动作助力该基金金钱评估和阛阓推敲尽调团队的领头东说念主，谢意梁行华东区估价及参谋人干事部实际董事、中国REITs定约理事、上海房地产估价师协会理事兼房地产金融特聘大家顾悦如汲取了21世纪经济报说念记者专访，就当下保租房公募REITs在成本阛阓的进展及发展远景进行了专科分析与评判。

对于汇添富上海地产租借住房REIT募资火爆的原因，顾悦如直言，2024年公募REITs阛阓呈现波动上行态势，已上市刊行的58只REITs中有48只杀青昔时正收益。

顾悦如指出，受到二级阛阓提振影响，2025年泉源，新发几只基础步伐公募均受到成本的追捧。不错响应出，公募REITs的常态化刊行下，成本阛阓的活跃骨子上提振了投资者的信心。

行情爆发

早于2023年，国内连续有红土深圳安堵REIT、中金厦门安堵REIT、中原北京保险房REIT、中原基金华润有巢REIT、城投宽庭保租房公募REIT等5单保租房公募REITs上市，几只公募REITs的底层金钱出租率也一直保执高位，平均水平当先95%。

中信证券曾在其研报中指出，“保租房居品预期现款分拨率仍处于低位，居品总体仍供不应求。咱们以为刻下C-REITs阛阓保租房板块领域仍然较小，难以自满投资者需求，将来跟着政策支执力度执续增大，保租房REITs居品有望迎来上市岑岭。”

总结保租房公募REITs过往在成本阛阓的进展，其阛阓汲取度一运行是相比幽静的。国泰君安城投宽庭保租房公募REIT是上海国资首单保租房公募REITs综合色站，亦然长三角区域企业首单保租房REITs容貌。在保租房REITs中，其募资领域最高，达30.50亿元。在此之前上市的四单保租房REITs刊行领域均在12亿—13亿元。

保租房公募REITs行情爆发，背后关乎投资收益。从保租房公募REITs的底层金钱可见，成本阛阓的喜好正安详向存量金钱周转与转型上聚焦。之前刊行的5单保租房公募REIT，底层金钱主要为在营社区。而上海地产租借住房REIT则是寰宇首单“商改保”公募REITs。

字据谢意梁行的评估，这单“商改保”公募REIT的投资价值更为彰着。位于漕河泾开垦区的江月路容貌，是该只基金的主要底层金钱。该容貌是上海首批“商改保”容貌，亦然闵行区首个由存量商办纠正而成的租借住房容貌。

2018年，江月路容貌苦求非居改居，2019年完成纠正并动作租借住房参加运营，2022年9月获得《纳保认定书》。

公开而已骄贵，江月路容貌户型全为一居室，主要面向轨交通勤族。公开信息骄贵，江月路容貌面前平均房钱96.3元/平时米/月。面前，江月路容貌由上海城方租借住房运营处置有限公司运营，出租率达到94.7%。该容貌自己自带买卖，相近配套都全，生涯氛围也较为浓厚。

据测算，上海地产租借住房REIT的首年景本化率约为4.7%（以2025年运营净收益为基础），位于已刊行一线城市租借住房REIT中上水平，有相比上风。

因此，顾悦如指出，该只基金将来扩募远景轩敞。字据顺序，扩募需要等首发公募基金适当运营一年之后入辖下手进行。

助推成本红利开释

近两年来，在“以存量带动增量”的政策导向下，已有十余个省市的保租房容貌在筹备入市。已建低效商办楼宇纠正为保险性租借住房、成本阛阓参与租借住房红利等阛阓趋势表示。

顾悦如以为，上海保租房在协作东说念主才战术方面如实成效显耀，主要体当今政策体系完善、供应领域较大、位置与配套优厚、房钱订价合理等。上海通过多种形状，比如象江月路项有经营“商改保”、新建租借住房等，纵情增多保租房供应。

此外，梳理上海市相关保险性租借住房政策的工夫线不难发现，保租房公募REITs的行情火爆有据可依。

2021年6月，国度出台保险性租借住房关系政策后，上海也将公租房、单元租借房、享受政策支执的各样租借住房中顺应条目的房源，结伴纳入保险性租借住房处置。

2022年1月13日，上海市住房和城乡诞生处置委员会、上海市房屋处置局印发《上海市保险性租借住房容貌认定方针（试行）》，范例本市保险性租借住房的容貌认定。

2023年2月2日起，《上海市住房租借条例》肃肃实施，为保险性租借住房范例处置提供更为有劲的法治因循。同期，《上海市住房租借寰球干事平台处置章程》《上海市麇集出租房屋安全处置章程》《对于进一步作念好本市住房租借和房地产经游记业从业东说念主员实名从业的责任见知》等配套政策也连续出台。

2024年5月，上海市国资委、市筹商资源局结伴印发《市属国企存量土地资源周转期骗三年行为决策（2023年—2025年）》，构建“四个一批”统筹实施机制，助力鼓舞国有金钱周转、土地资源期骗提质增效。同月，上海市国资委、市房屋处置局共同就国企房源裁汰房钱、延迟租期、一手直租等方面开展政策真切推敲，明确将保险性租借住房容貌列入“可定向招租”清单。

首单“商改保”REITs恰是在这么的布景下见效刊行。顾悦如指出，刻下买卖地产行情仍然处于低位盘整气象，“商改保”REITs为周转存量金钱提供了一个念念路。

他指出，上海市饱读吹按姿首将已建低效商办楼宇纠正为保险性租借住房。按照职住均衡原则，通过新建、配建、改建等形状，加速本市各区域内增多保险性租借住房供应。首单“商改保”REITs的见效刊行，将对上海市存量低效商办楼宇以及存量用土地活产生风雅示范效应，同期为成本阛阓参与共享租借住房阛阓发展红利提供了纰谬投资器用。

“商改保”容貌进入公募REITs金钱包综合色站，为存量金钱执有方提供了周转存量金钱的有用路线。不外，存量容貌如何进行正当、合规、安全的纠正，是各方身分详细影响的恶果。21世纪经济报说念记者从多个信源处获悉，近期贝莱德基金抛售的上海普陀区的买卖金钱，收购方也有益将之改形成租借房。