近日，“招商基金招商蛇口租借住房REIT”发布上市公告，口头拟于2024年10月23日在深交所上市交游，完结公告日前两个使命日即2024年10月16日戒色吧，本次上市交游无穷售期安排的份额为135，850，000.00份，本次上市交游有限售期安排的份额为364，150，000.00份。

1、发售情况

在口头发售阶段，赢得了投资者的无为耀眼，包括原始权柄东说念主在内25个投资者参与政策配售。网下参与认购报价的有用账户数达到了171个；有高达36个账户因报价未达到最终订价圭臬而未入围，未入围拟认购份额高达9.5亿份。在网下询价阶段，参与认购的账户中上限报价（询价最高价）的户数达到了51个。公众投资者的认购份数达到了65.13亿，认购倍数达到了159.83倍。召募技能产生的利息达到了东说念主民币5，232，543.87元。

2、操办情况

“招商基金招商蛇口租借住房REIT”在2024年10月18日再次发布公告，“对于基础看成口头操办情况显露”的公告：完结公告日，企业田户一、深圳市桃花圃置业有限公司（即林下口头完成财富重组前的原捏有方，简称“桃花圃置业”）已坚毅续租合同，原租借合同料想155套房间（租借面积占基金沿途基础看成口头总已出租面积的21.11%，租借面积占林下口头总已出租面积的34.11%），本次续租143套，续租合同到期日延迟至2024年12月25日。续租合同换签至口头公司（林下）的商量事宜正在积极推动中，换签使命瞻望将于近日完成。（企业田户一租借合同到期日为2024年6月30日。技能暂未签署租借合同补充公约“续租合同”）

公告中给出了对于意会这一事件简直认“跟着企业田户一续租日历延迟至2024年12月25日，林下口头2024年第4季度出租率将保捏相识，瞻望林下口头2024年第4季度平均出租率将高于预测水平。”

3、评估确认

从口头确认书中不错看到，2024年上半年节点数据统计的林下口头出租率为97.9%，较初次呈文时下跌36bp。口头最新评估诠释中，林下口头的预测2024年出租率为90%；房钱增长率为零。预测2025年平均出租率为93%，房钱增长率为1.8%。

预测2024年平均房钱（含两房、三房以及增配家私和定制工作）为103.8元/平常米/月；2025年下跌至100.38元/平常米/月。

4、行业数据

现在已上市的5单保险房REITs截止2024年10月18日收盘价盘算平平分拨率约为3.7%（取已公告历史齐全年度可供分配金额及预测的齐全年度可供分配金额）。

本年上市的同类口头“国泰君安城投宽庭REIT”刊行价盘算预期第二年分拨率为4.28%，市价盘算分拨率约为4.03%；不议论异日出租率的要素扰动，从行业均值的角度来看，“招商基金招商蛇口租借住房REIT”上市后有一定的博弈空间。

偷拍

按照刊行价盘算“招商基金招商蛇口租借住房REIT”的预期第二年齐全年度分拨率约为4.05%；从口头发布的续签日历来看，其2025年的实质出租率及房钱收入是否达标还存在一些不敬佩性。

小结：从“招商基金招商蛇口租借住房REIT”预测效果上来看，上市首年，林下口头也曾议论了单一大田户退租后为裁减空置率而下跌房钱圭臬的情况。这次续租保证了2024年预测的出租率目的的达成，从某种过程上讲，操办数据相识，有助于投资者提高信心，在一定过程会有助于上市后二级商场向好，但捏续性何如还需要不雅察。另外，续签期仅半年时辰，到期日与上市日历间隔2个月，到期后是否大略再续期以及异日出租率是否大略达成预测目的！吊问常需要顾惜的事项。

更需要顾惜的两点是：

（1）交割事项的商定：在受让方针转让方支付完了第一期转让价款后1个使命日内，转让方与受让方应当就口头公司完结订价基准日的财富欠债等财务情况共同聘用具有相应专科禀赋的审计机构进行专项交割审计，以交割审计中所列各项财务数据金额敬佩拯救价款，进而笔据股权转让价款的盘算公式敬佩股权转让价款。（偶而辰收敛“专项磋磨拓荒日后60个使命日尚未按照SPV公司股权转让公约、SPV公司投资公约口头公司股权转让公约等公约商定完成对基础财富的投资”则专项磋磨休止）

（2）“国泰君安城投宽庭REIT”口头的实质召募资金边界与拟召募资金边界荒谬。“招商基金招商蛇口租借住房REIT”较预期召募资金边界增长了9.23%。

值得探讨的是：交割事项中超预期的部分操办收入包摄？实质留存到份额捏有东说念主层面的实质操办事迹是否大略掩饰口头上市前的预期？除了分拨率来预计口头的价值戒色吧，还有哪些目的大略愈加信得过反应口头的刊行边界以及存续期价值创造智力的等量关系？